מידע על משכנתאות - סוגי מסלולים, ריביות ואפשרויות מיחזור משכנתא


רכישת נכס וקבלת משכנתא זהו תהליך ארוך ומורכב, המציב בפני הרוכש דילמות רבות.

ישנם מסלולים שונים ללקיחת משכנתא אשר ההבדלים בינהם מהותיים ויכולים להשפיע בצורה משמעותית על נוטל המשכנתא לאורך חייה בעיקר ככל שמשך זמן ההלוואה הינו גדול יותר.

מוטב אם כן לאדם הרוכש נכס ונוטל הלוואה כנגד הנכס כבטחון, כלומר הלוואת משכנתא, להכיר את סוגי המסלולים השונים לפחות באופן בסיסי על מנת שיהיו לו את הכלים לנהל משא ומתן יעיל עם הגוף המלווה ועל מנת להשיג את השילוב בין המסלולים (תמהיל המשכנתא) המתאים לו ביותר.
מיחזור משכנתא

הנכסים עליהם ניתן לקבל משכנתא הינם:

  • דירת מגורים / בית פרטי / משק.
  • נכס מסחרי כגון קרקע או בניין.

ישנם מספר מאפיינים עיקריים, המבדילים בין ההלוואות השונות:
סוגי הריבית, בסיס ההצמדה ומסלול הפירעון.

סוגי המשכנתאות מתחלקים לחמש אופציות נפוצות

משכנתא בריבית קבועה - סוג משכנתא הניתן לתקופה קצרה יחסית, גובה ההחזר החודשי קבוע מראש, גובה הריבית קבוע מראש ולכן ההחזר החודשי קבוע ואינו משתנה, חשוב לציין שמסלול זה לא יתאים ללווה אשר מתכוון לפרוע חלקים מהמשכנתא לפני מועד הפירעון המקורי.

משכנתא בריבית משתנה - משכנתא צמודה למדד לתקופה של 4 - 30 שנה, כאשר הריבית משתנה אחת לכמה שנים וזאת על-פי שייקבע בחוזה ההלוואה ומכך ההחזר החודשי במסלול זה יעלה בדרך כלל בתקופת שינוי הריבית. חשוב לציין שלפי החלטת נגיד בנק ישראל, לבנק אין אפשרות שליטה בשינוי הריבית אלא זו החלטה חיצונית לבנק.

משכנתא בריבית פריים - ריבית פריים היא ריבית שנקבעת על ידי בנק ישראל ומתעדכנת פעם בחודש. במסלול זה החזרי הקרן קבועים והחזרי הריבית משתנים לפי ריבית הפריים כך שההחזר החודשי במסלול זה יעלה או ירד חודש בחודשו בהתאם לריבית בנק ישראל. חשוב לציין שבמסלול זה הוא שהריבית אינה צמודה למדד וניתן לפרוע את המשכנתא בכל עת ללא קנסות.

משכנתא צמודה לדולר/יורו - מדובר בהלוואה צמודה לדולר או לאירו, בריבית משתנה, הניתנת לתקופה של עד 25 שנה. בהלוואה זו הריבית תשתנה בדרך כלל כל 3 או 6 חודשים, כפי שייקבע בחוזה ההלוואה, על פי ריבית הליבור (ריבית אשר מפורסמת פעם ביום על ידי ארגון הבנקאים הבריטי BBA ומייצגת את גובה הריבית על פיה בנקים מוכנים להלוות האחד לשני) עקב כך ההחזר החודשי יכול להעלות או לרדת בהתאם להתחזקות או החלשות השקל אל מול מטבע ההצמדה.

משכנתא צמודה למדד - מדובר בהלוואה שצמודה למדד המחירים לצרכן ומושפעת מהשינויים בו (אולם התשלומים לא יופחתו במקרה שהמדד הידוע ירד ביחס למדד היסודי). מדד זה מתפרסם פעם בחודש והוא מושפע ממצב המשק, בסוג משכנתא זה ההחזר החודשי משתנה לפי מדד המחירים לצרכן כאשר גם ההחזר החודשי וגם סכום ההלוואה הכולל יעלה במשך תקופת ההלוואה.

תמהיל משכנתא אופטימלי

תמהיל משכנתא הינו כאמור שילוב בין מסלולי המשכנתא השונים. תמהיל משכנתא אופטימלי הינו תמהיל שנבחר באופן פרטני לאדם הנוטל משכנתא על פי מגוון מאפיינים אישיים וכלכליים של אותו אדם ומטרתו הינה למזער את הסיכון שנוטל המשכנתא לא יוכל לעמוד בהחזרים החודשיים של ההלוואה והגוף המלווה ייאלץ לממש את זכותו לפרעון ההלוואה תוך כדי מכירת הנכס בהליך מהיר אשר בדרך גורם נזק כלכלי לגוף המלווה ונזק כלכלי כבד לנוטל המשכנתא.

בין הפרמטרים הנבחנים על מנת למצוא את התמהיל האופטימלי עבור לווה מסויים: גיל הלווה, מספר הנפשות במשפחה, מצב פיננסי נוכחי, והצפוי בעתיד כולל הרחבת המשפחה, סוג עיסוק של הלווה ונתונים נוספים.

דוגמא לתמהיל משכנתא: 30% ריבית קבועה, 30% ריבית משתנה, 30% צמודה למדד ו 10% צמודה לדולר.

הגבלות על תמהילי משכנתאות של בנק ישראל

לאחרונה פרסם בנק ישראל מספר הגבלות על שוק המשכנתאות על מנת לצנן את הביקושים לדירות דרך הקשחת התנאים לנטילת משכנתא. ההחלטה האחרונה והמהותית ביותר שפורסמה קובעת שהחל מתאריך 5.5.11 הרכיב המקסימאלי של ריבית משתנה בתמהיל המשכנתא אינו יכול להיות גדול יותר מ 33% מהסכום הכולל של המשכנתא.

מיחזור משכנתא

מיחזור משכנתא הוא תהליך בו מחליפים את תנאי המשכנתא, או מחליפים את כל המשכנתא הקיימת על מנת לשפר את התנאים , כלומר את הריביות המשולמות בגינה.

מיחזור משכנתא מבצעים בעיקר בשל הסיבות הבאות:

  • רוצים להקטין את סכום ההחזרים החודשיים.
  • רוצים לנצל ריביות נמוכות בשוק על מנת לשפר את תנאי המשכנתא.
  • רוצים לצמצם את מספר השנים שנותרו להחזר המשכנתא.
  • רוצים להחליף את מסלול המשכנתא.

מתי כדאי למחזר את המשכנתא?

  • כאשר ישנה ירידה משמעותית של הריבית במשק, ואיתה ריבית המשכנתאות.
  • כאשר ההחזרים החודשיים מכבידים.

טעויות בנטילת משכנתא

במאמר הבא ניתן לקרוא על 10 טעויות נפוצות בנטילת משכנתא

חזרה לפורטל משכנתאות